浅析收入拆分法对土地增值税的影响

前言
从大的方向来看，房地产企业的合理合规享受税收优惠政策，在安全合规的前提下，助力企业高效发展。工作无外乎从三个方面展开：要么是设法降低收入，要么是加大成本，最后一种就是改变税率。但就房地产企业常见的土地增值税而言，税率几无改变的可能。四档税率由低到高，分别是30%，40%，50%，60%。你的增值率落在哪一档，就决定了你要采用哪一档的税率，这个是没有办法改变的。增值率的计算公式为：增值额÷可扣除项目金额。这也就告诉我们，你想要适用较低档的增值率，那要么降低增值额，要么就尽可能加大可扣除项目金额。再进一步看增值额的计算公式：增值额=不含税收入-可扣除项目金额。所以最终你会发现，决定增值率的高低，主要是两个指标：①不含税收入;②可扣除项目金额。增值率=(不含税收入-可扣除项目金额)÷可扣除项目金额=不含税收入/可扣除项目金额-1。最终得出结论：要想降低增值率，要么减少不含税收入，要么加大可扣除项目金额，要么是两种方法的组合运用。网络上有关如何合理加大可扣除项目金额(可以简单的理解为加大“开发成本”)的文章有很多，今天沥呕君着重和大家探讨的是前者，即通过降低收入的方式，来实现降低增值率的目的。
如何正确理解“降低收入”
不可否认的是，初次接触地产财税工作的朋友往往会陷入一个误区：所谓的“降低收入”，难道是原本可以卖8千元/平米的房子，我现在为了要少交税，就刻意地降低售价，由8千元/平米改为6千元/平米?如果能卖高价，谁愿意轻易割肉?这是在站着说话不腰疼。你们做财税咨询的，寻常就是这么忽悠人的么?降低售价能不能起到合理合规享受税收优惠政策，在安全合规的前提下，助力企业高效发展。效果?答案是肯定的。网络上同样也有很多这样的分析文章，有兴趣的朋友可以去百度了解一下。同样的房子卖8000元/平米，在交完各项税费之后所净得的净利润，未必能比得上卖7500元/平米的税后纯利润。当然我这里所举的两个数据只是为了说明问题，具体孰优孰劣，这个不是拍脑袋得出来的，而是要经过一番数据测算对比分析之后才能知晓的。如果你在房地产这个行业浸淫久了，你就会知道，在房地产定价体系中存在一个所谓“价格盲区”的说法。处于盲区内的价格走势会与最终的净利润呈反比例分布的。简单地说，价格定得越高，净利润会反而更低。所以正确的做法是，找到这个“价格盲区”，并回避掉这个盲区。否则你高售价带来周转不利不说，税后净利润反而走低了，岂不是得不偿失?
当然，如上阐述的有关“价格盲区”的内容，并非本文的重点部分。我们今天重点要讨论的是，降低收入。沥呕君认为，在这一点上，用“降低”这个词并不贴切，改为“切分”或者“转换”似乎更为形象。打个比方。一套500万元的房子，房地产企业最终要从客户那里收到500万元，这一点是不会变的，但我们可以在形式上进行一下“修饰”，比如500万元的售房收入能否一分为二，变成：400万的售房收入+100万的装修收入?当然如果你愿意，你还可以切得更细。总之把握一个原则：合理性。比如就拿刚刚的例子来说。500万元的售房收入=400万的售房收入+100万的装修收入，这个没有问题;但您要是500万元的售房收入=250万的售房收入+250万的装修收入，说实话，这个天理难容。
为什么要做“收入切分”
要的朋友要问了，为什么要做收入切分呢?你切出去的100万装修收入，好，我就算装修公司也是你自己的，可是你装修公司收到这100万的收入，它难道就不需要交税吗?当然要交税。那装修公司交什么税呢?增值税;企业所得税。少了一个重要的税种：土地增值税。文章写到这儿，终于点题了。你看，这样对收入一切分，这切出去的这部分，它就无需缴纳土地增值税了。你还需要考虑土增税到底采用哪档税率这种伤脑筋的事吗?它不需要了呀。还有一点别忘了，当你将100万的收入通过其他方式切出去之后，在开发成本保持不变的前提下，因着收入的减少，土地增值税的增值率是有可能会发生降档效应的哦。咱们说得再极端一些，假设项目是纯住宅，而且是普通住宅的那种类型。大家都知道，普通住宅的增值率不超过20%时，土地增值税是免征的。没有做收入切分之前，可能你的增值率是21%，那么此时即便你是普宅，你一样要缴纳土地增值税;现在因为你这么一切分，那么好了，增值率变成20%了，土增税直接免了。是不是顿时感觉从头到脚都通透了?
一边是土地增值税的减少甚至免征，另一边是增值税和企业所得税的增加。我们所要做的工作就是，分别测算二者数据进行比较，如果前者的减少值远大于后者的增加值，这条筹划之路，它就是行得通的。当然咯，作为房地产企业，你可能还需要做一个工作就是：尽量与你的主管税局保持密切沟通，让他们相信并认可，你切出去的这部分收入，它是合理合法的，能够站得住脚的。除此之外，此方案安全可靠纯天然，绝对经得起推敲。
为了便于各位看官老爷消化理解，沥呕君接下来就模拟一个数据场景为大家演示一番。
案例
某商住综合体老项目，普通住宅每套的售价约为300万元(不含税，下同)，共1000套。住宅部分对应的土地成本为10亿元，开发成本为8亿元。资本化利息因数额不大，故采用计算扣除法。开发费用为6亿元。为方便计算，此处暂不考虑契税和印花税的影响。试分析其税务情况。
筹划前
※增值税
300万元/套×1000套×5%(简易计税)=1.5(亿元)
附加税费：1.5×12%=0.18(亿元)
增值税及附加：1.68亿元
※土地增值税
不含税收入：300万元/套×1000套=30亿元
可扣除项目金额：(10+8)×(1+20%+10%)+0.18=23.58(亿元)
增值额：30-23.58=6.42(亿元)
增值率：(6.42÷23.58)×100%=27%<50%
适用税率：30%
应纳土地增值税：6.42×30%=1.93(亿元)
※企业所得税
应纳税所得额：30-0.18-10-8-6-1.93=3.89(亿元)
应纳企业所得税：3.89×25%=0.97(亿元)
三项税费合计：1.68+1.93+0.97=4.58(亿元)
假设将300万元/套的收入切分成：250万元/套的收入+50万元的装修收入，那么
筹划后
A.房地产公司应交税费
※增值税
250万元/套×1000套×5%(简易计税)=1.25(亿元)
附加税费：1.25×12%=0.15(亿元)
增值税及附加：1.40亿元
※土地增值税
不含税收入：250万元/套×1000套=25亿元
可扣除项目金额：(10+8)×(1+20%+10%)+0.15=23.55(亿元)
增值额：25-23.55=1.45(亿元)
增值率：(1.45÷23.55)×100%=6%<20%
适用税率：0
应纳土地增值税：0
※企业所得税
应纳税所得额：25-0.15-10-8-6=0.85(亿元)
应纳企业所得税：0.85×25%=0.21(亿元)
三项税费小计：1.40+0.21=1.61(亿元)
B.装修公司(假设为一般纳税人)应交税费
※增值税(暂不考虑进项税额影响)
50万元/套×1000套÷(1+9%)×9%=0.41(亿元)
附加税费：0.41×12%=0.05(亿元)
增值税及附加：0.46亿元
※企业所得税
应纳税所得额：5-0.05=4.95(亿元)
应纳企业所得税：4.95×25%=1.24(亿元)
两项税费小计：0.46+1.24=1.7(亿元)
AB公司应纳税费合计：1.61+1.7=3.31(亿元)
相较于筹划前，筹划后的综合税费总计降低了4.58-3.31=1.27亿元。
补充语录
当然我们还可以考虑将装修公司注册在享受国家税务总局发布的税收优惠政策+地方性招商引资税收优惠政策，助力企业享更多更好的优质政策。。如此一来，企业所得税率有望从25%降至9%，最终的筹划效果更佳。具体的测算过程，此处略过不谈。
有人提出质疑：你把售房收入拆了一部分进入装修费，你卖的是装修房还好，如果是毛坯房呢，小业主能饶过你?再者说，小业主在办理按揭贷款时，因为房屋价款的降低导致信贷额度也随之降低，等于变相加大了小业主的还款压力，他们能忍?针对这两类问题，沥呕君就再啰嗦一句罢。装修做不成，其他名头也不行吗?管理费?服务费?园林绿化?酒店VIP卡?房地产企业想送点啥给客户的，总是能想到办法的。信贷额度方面，无非是利益交换罢了。房地产企业可以考虑适度让利，只需在让利与税收之间算笔账，比较一下哪个划算便有解了。具体细节，自去品味。